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Seit April 2026: Tiroler Richtwertmietzins steigt

  • Autorenbild: Frick GmbH
    Frick GmbH
  • 29. Apr.
  • 4 Min. Lesezeit

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Zum ersten Mal seit drei Jahren ändern sich in Tirol die Mietrichtwerte – und das ab sofort, jedes Jahr. Seit dem 1. April 2026 gilt in Tirol ein neuer Richtwert von 8,22 € pro Quadratmeter. Wer als Vermieter die neuen Regeln kennt, kann rechtssicher handeln. Wer sie ignoriert, riskiert unwirksame Erhöhungsschreiben – oder zahlt bei falschen Zuschlägen jahrelang drauf. Und wer als Mieter nicht aufpasst, zahlt womöglich mehr als gesetzlich erlaubt.



1. Der „Richtwertmietzins“?

Der Richtwertmietzins legt fest, wie viel Vermieter*innen maximal pro Quadratmeter verlangen dürfen – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Er gilt nicht für alle Mietverhältnisse, sondern speziell für:


➔ Wohnungen, die voll dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen

➔ Abgeschlossene Mietverträge nach dem 1. März 1994

➔ Wohnungen, die sich in Gebäuden befinden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurden – sogenannte Altbauten

➔ Wohnungen als „mietrechtliche Normwohnung" mit einer Nutzfläche zwischen 30 und 130 m²


Vereinfacht gesagt: Der Richtwert gilt für Altbauwohnungen unter 130 m² aus der Zeit vor 1953. Neubauten, Einfamilienhäuser und Wohnungen außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG sind davon ausgenommen – dort kann die Miete grundsätzlich frei vereinbart werden.


Neubauprojekte wie der Neubau Gruberau in Fieberbrunn oder das Alpenchalet Falkertsee unterliegen nicht dem Richtwertmietzins. Käufer*innen und Investor*innen haben hier volle Flexibilität bei der Mietgestaltung – ein klarer Vorteil gegenüber Altbauprojekten.

Frick GmbH


Einfach und schlüsselfertig einziehen: Neubau Gruberau.



2. Die neuen Richtwerte seit 1. April 2026


Tirol: 8,14 €/m² ➔ 8,22 €/m²

Salzburg: 9,22 €/m² ➔ 9,31 €/m²

Wien: 6,67 €/m² ➔ 6,74 €/m²

Burgenland: 6,09 €/m² ➔ 6,15 €/m²

Kärnten: 7,81 €/m² ➔ 7,89 €/m²

Niederösterreich: 6,85 €/m² ➔ 6,92 €/m²

Oberösterreich: 7,23 €/m² ➔ 7,30 €/m²

Steiermark: 9,21 €/m² ➔ 9,30 €/m²

Vorarlberg: 10,25 €/m² ➔ 10,35 €/m²


Wichtig: Das ist der Basiswert. Die tatsächliche Miete kann durch Zuschläge höher oder durch Abschläge niedriger ausfallen.



3. Zuschläge und Abschläge – Was ist erlaubt?

Der Richtwert ist kein Fixwert, sondern ein Ausgangswert, von dem nach oben und unten abgewichen werden kann.


Zuschläge sind möglich bei:

➔ Besonderer Ausstattung – z. B. Dachterrasse, Balkon, hochwertige Küche

➔ Überdurchschnittlichem Erhaltungszustand des Gebäudes

➔ Besonders guter Lage (Lagezuschlag) – muss vom Vermieter nachgewiesen und schriftlich begründet werden

➔ Energieeffizienzmaßnahmen wie Fassadendämmung, neue Fenster, moderne Heizung


Abschläge sind verpflichtend bei:

➔ Fehlendem Bad, WC oder Heizung

➔ Überdurchschnittlichem Lärm

➔ Befristeten Mietverträge: gesetzlicher Abschlag von 25%


Praxistipp: Der Lagezuschlag ist in Österreich einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Vermieter und Mieter. Wer ihn verrechnet, muss die überdurchschnittliche Lage schriftlich nachweisen – sonst kann der Mieter die zu viel bezahlten Beträge zurückfordern.

Frick GmbH


Feines, modernes Design-Konzept Alpenchalet Falkertsee



4. Wie und wann darf die Miete erhöht werden?

Nur weil ein neuer Richtwert gilt, darf die Miete nicht automatisch erhöht werden. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:


  1. Im Mietvertrag muss eine Wertsicherungsklausel enthalten sein – ohne diese Klausel ist eine Indexanpassung nicht möglich.

  2. Die schriftliche Ankündigung an den Mieter muss mindestens 14 Tage vor dem Zinstermin erfolgen.

  3. Frühestens wirksam ab 1. Mai 2026 – nicht rückwirkend & nicht sofort ab April

  4. Zu früh versandte Schreiben sind rechtlich unwirksam.


Zu früh augesendete Schreiben sind rechtlich unwirksam – bei zu spät eingelangten Schreiben verschiebt sich die Erhöhung um einen Monat.




5. Wie viel darf die Miete 2026 & 2027 steigen?


➔ 2026: Richtwertmieten dürfen maximal um 1% steigen

➔ 2027: maximal 2-%-Erhöhung


Die Erhöhung von 8,14 € auf 8,22 € entspricht exakt diesem +1%-Deckel.


Impressionen aus unserem Projekt: Chalet Alpenglück



6. Neue Regelung: 5 Jahre Rückforderungen

Eine wichtige Neuerung, die vielen Vermietern Erleichterung bringt: Zu viel bezahlte Mieten – etwa aufgrund von strittigen Lagezuschlägen – können Mieter künftig nur noch 5 Jahre rückwirkend zurückfordern. Ein enormes Haftungsrisiko für Vermieter, das nun deutlich entschärft wurde.



7. Was bedeutet das für Tirol?

Wer heute in Tirol eine Immobilie kauft oder baut, sollte den Unterschied zwischen Altbau und Neubau klar verstehen:


Altbau (vor 1953):

➔ Richtwertmietzins gilt → Miete ist gedeckelt

➔ Zuschläge möglich, aber rechtlich riskant, wenn nicht sauber dokumentiert

➔ Wertsteigerung durch Sanierung nur begrenzt auf die Miete umlegbar


Neubau (nach 1953, außerhalb MRG-Vollanwendung):

➔ Kein Richtwert – Miete kann frei vereinbart werden

➔ Deutlich mehr Flexibilität für Investoren

➔ Energieklasse A/B sorgt für bessere Vermietbarkeit und höhere Akzeptanz am Markt


Wer eine Altbauwohnung saniert, kann durch gezielte Maßnahmen Zuschläge rechtlich absichern und den Wert langfristig steigern. Frick GmbH plant und realisiert genau solche Sanierungsprojekte – mit klarem Blick auf die rechtlichen Rahmenbedingungen und das Renditepotenzial."

Frick GmbH



Feines, modernes Design in einem unserer neuen Projekte.


8. Checkliste

Als Vermieter*in einer Altbauwohnung:

✅ Mietvertrag prüfen: Gibt es eine Wertsicherungsklausel?

✅ Erhöhungsschreiben aufsetzen und fristgerecht (mind. 14 Tage vor Mai-Zinstermin) zustellen

✅ Zuschläge dokumentieren – Lagezuschlag schriftlich und nachvollziehbar begründen

✅ Befristete Verträge: 25% Abschlag berücksichtigen


Als Mieter:

✅ Erhöhungsschreiben auf Frist und Inhalt prüfen

✅ Wertsicherungsklausel im Vertrag nachsehen

✅ Bei Zweifeln: Mietervereinigung oder Arbeiterkammer kontaktieren


Als Kaufinteressent:

✅ Altbau vs. Neubau bewusst abwägen – Renditepotenzial ist sehr unterschiedlich

✅ Bei Neubauprojekten wie Frick GmbH: volle Flexibilität, keine Richtwert-Bindung



Fazit: Der neue Richtwertmietzins ist eine Anpassung im gesetzlichen Rahmen – keine Revolution. Aber wer die Regeln kennt, kann sie zu seinem Vorteil nutzen: als Vermieter mit sauberer Dokumentation, als Mieter mit Wissen über seine Rechte – und als Käufer mit der richtigen Wahl zwischen Altbau und Neubau.


In Tirol, wo Eigentum und Wohnraum so begehrt sind wie kaum anderswo, lohnt es sich, genau hinzuschauen.



Bmstr. Raphael Frick

Tel.: +43 650/3450236


Frick GmbH

Am Berg 31 / Top 1

A-6391 Fieberbrunn









 
 
 

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